原标题ღღ：基础设施公募REITs介绍（三）ღღ：Pre-REITs资产重组常见的几种方式及税收减免

　　原始权益人名下可能有很多的基础设施项目ღღ，但并非所有项目都可以发行REITs公募基金ღღ。一方面只有符合相关法律法规设定的条件的优质资产才可以移转入项目公司ღღ。另一方面ღღ，《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）要求原始权益人具有较强的扩募能力ღღ，可发行REITs的储备资产规模不低于首次发行资产规模的2倍ღღ，基于此ღღ，原始权益人也要预留可用于扩募的储备资产ღღ。因此ღღ，在申报发行REITs之前ღღ，原始权益人需确定哪些基础设施项目符合发行REITs的条件结夜ღღ，哪些基础设施项目拟移转入项目公司ღღ，哪些资产需要剥离等ღღ。确定拟移转入项目公司的资产范围并完成资产从原始权益人（及其子公司）向项目公司的转移ღღ，就是Pre-REITs的资产重组需要完成的工作ღღ。

　　Pre-REITs的资产重组ღღ，常见的有以下几种方式（但不限于以下几种）ღღ。原始权益人也可以同时选择以下重组方式中的一种或几种ღღ。

　　1. 资产划转ღღ：先设立项目公司ღღ，将原始权益人所持有的基础设施项目直接划转给项目公司ღღ，具体如下图所示ღღ：

　　2. 公司存续分立ღღ：从原始权益人或其子公司中分立出项目公司ღღ，并将拟发行REITs的基础设施项目一并转移给项目公司ღღ，具体如下图所示ღღ：

　　3. 以资产出资ღღ：原始权益人以其对特定基础设施项目的所有权缴付项目公司的出资ღღ，并取得项目公司的股权（即作价入股）ღღ，具体如下图所示ღღ：

　　提醒各位注意ღღ，无论以何种方式开展资产重组ღღ，律师都要关注资产的可转让性ღღ。比如土地使用权是否可以转让ღღ，原始权益人签署的各类合同是否含有限制资产转让的条款ღღ，地方法规或地方政府部门是否有限制转让的相关规定或政策等ღღ。

　　Pre-REITs的资产重组可能会涉及到多种类的税负ღღ，如果没有适当的节税措施ღღ，高额的税负会极大地增加发行REITs的交易成本ღღ。Pre-REITs的资产重组可能涉及的税种包括ღღ：企业所得税ღღ、契税ღღ、增值税ღღ、土地增值税ღღ、印花税等结夜ღღ。以下就不同税种在不同的重组方式下能否得以递延或免征进行简要讨论ღღ。

　　财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2014]109号）规定ღღ，对100%直接控制的居民企业之间ღღ，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产ღღ，可以选择按以下方式进行特殊税务处理ღღ：1）资产划出方和划入方均不确认所得ღღ；2）划入方取得划转资产的计税基础ღღ，以被划转资产的原账面净值确定ღღ；3）划入方取得的被划转资产ღღ，应按其原账面净值计算折旧扣除ღღ。财税[2014]109号文还规定了适用特殊税务处理的另一个前提条件ღღ：“资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动”ღღ，这个条件对Pre-REITs资产重组而言也不难满足ღღ。

　　《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定ღღ：如果“被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权ღღ，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动ღღ，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%”ღღ，则可适用特殊税务处理ღღ。换言之ღღ，Pre-REITs的资产重组如果能满足以下条件ღღ，就可以适用特殊税务处理ღღ：i）拟分立的原始权益人或其子公司和项目公司的持股比例保持一致ღღ；ii）原始权益人或其子公司和项目公司不改变原来的实质经营活动ღღ；iii）就分立交易ღღ，项目公司股东不需要支付或补足现金对价或需支付的现金对价少于15%ღღ。前述条件对Pre-REITs资产重组而言并不难满足结夜ღღ，以分立的方式开展重组大概率是可以适用特殊税务处理的结夜ღღ。

　　请各位看官留意ღღ，财税〔2009〕59号文另有规定ღღ：“企业重组中取得股权支付的原主要股东ღღ，在重组后连续12个月内ღღ，不得转让所取得的股权”ღღ。根据该规定ღღ，项目公司股东取得项目公司股权后一年内不得将项目公司股权转让给资产支持证券（ABS）玩加电竞LOLღღ。这可能会对申报发行REITs的交易架构搭建产生一定影响ღღ，但考虑到REITs从申报到上市的流程周期并不短ღღ，公募基金设立和募集资金也需要时间ღღ，一年的禁售期还算可以承受的范围ღღ。

　　《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第3号）明确规定ღღ：“设立基础设施REITs前ღღ，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权ღღ，适用特殊性税务处理”ღღ。由此可知玩加电竞LOLღღ，以上述第3种资产出资的方式进行的资产重组ღღ，也可以适用特殊税务处理ღღ。

　　这里需要说明的是ღღ，前述特殊税务处理并非免征企业所得税ღღ，只是将应缴纳的企业所得税根据相关法律法规进行了递延操作ღღ。

　　《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定ღღ：“纳税人在资产重组过程中ღღ，通过合并ღღ、分立ღღ、出售ღღ、置换等方式ღღ，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权ღღ、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人ღღ，不属于增值税的征税范围”ღღ。根据该等规定ღღ，无论是以何种方式开展资产重组ღღ，只要满足债权ღღ、负债和劳动力随资产一并转让的条件ღღ，即可免征增值税ღღ。但实践中各地税务局对前述公告可能有不同的理解ღღ，需要企业和主管税务局针对个案进行沟通ღღ。

　　《财政部玩加电竞LOL玩加电竞LOLღღ、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定ღღ：“三ღღ、按照法律规定或者合同约定ღღ，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业ღღ，对原企业将房地产转移结夜ღღ、变更到分立后的企业ღღ，暂不征土地增值税ღღ。四ღღ、单位ღღ、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资ღღ，对其将房地产转移ღღ、变更到被投资的企业ღღ，暂不征土地增值税结夜ღღ。” 因此ღღ，对于以上述第2种（公司分立）和第3种（以资产出资）方式开展资产重组ღღ，结论是比较明确的ღღ，可以免征土地增值税ღღ。

　　但财政部 税务总局公告2021年第21号公告并未明确规定以上述第1种（资产划转）方式开展资产重组也可以免征土地增值税ღღ。即便如此ღღ，各地税务局也可能存在不同的理解ღღ。例如ღღ，《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)则规定ღღ：“同一投资主体内部所属企业之间无偿划转（调拨）房地产ღღ，不征收土地增值税ღღ。‘同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间ღღ；同一公司所属全资子公司之间ღღ；自然人与其设立的个人独资企业ღღ、一人有限公司之间’ღღ。”因此ღღ，企业就此问题需查询地方规定ღღ，与主管税务局充分沟通ღღ，以明确地方税务局的监管思路ღღ。因土地增值税的税率很高（增值额的30%-60%ღღ，视增值额而定）ღღ，如果主管税务局认为以上述第1种资产划转的方式开展资产重组需缴纳土地增值税ღღ，我们建议企业规避该种方式ღღ，以分立或其它方式开展资产重组ღღ。

　　此外ღღ，财政部 税务总局公告2021年第21号还规定ღღ，改制重组有关免征土地增值税的政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形ღღ。如果拟开展资产重组的原始权益人或其子公司系房地产开发企业玩加电竞LOLღღ，则不论以何种方式开展资产重组ღღ，都需要缴纳土地增值税ღღ。

　　《财政部 税务总局关于继续执行企业ღღ、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）规定ღღ：

　　a) 同一投资主体内部所属企业之间土地玩加电竞LOLღღ、房屋权属的划转ღღ，包括母公司与其全资子公司之间ღღ，同一公司所属全资子公司之间ღღ，同一自然人与其设立的个人独资企业ღღ、一人有限公司之间土地ღღ、房屋权属的划转ღღ，免征契税ღღ。

　　c) 公司依照法律规定ღღ、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司ღღ，分立后公司承受原公司土地ღღ、房屋权属ღღ，免征契税ღღ。

　　《财政部ღღ、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）规定ღღ：“企业因改制签订的产权转移书据免予贴花”ღღ。但实践中ღღ，各地税务局对财税〔2003〕183号的理解和适用存在很大的分歧ღღ。部分地区税务局认为该规定只适用于国企改制ღღ，且交易形式必须是该规定列明的类型ღღ：公司制改造ღღ、合并ღღ、分立和债转股ღღ。如果是这样理解ღღ，上述三种资产重组方式可能都难以适用财税〔2003〕183号规定结夜ღღ，企业需缴纳印花税ღღ。

　　而另一部分地区税务局则从鼓励企业重组的角度出发ღღ，认为即使是非国有企业进行的资产重组也可以适用财税〔2003〕183号规定ღღ，免征印花税ღღ。笔者认为ღღ，财税〔2003〕183号规定全文并未明示只适用于国有企业ღღ，从市场主体应平等适用税法的角度说ღღ，民营企业也应争取和国有企业相同的税收优惠待遇ღღ。从立法鼓励企业改制重组ღღ、鼓励基础设施REITs上市的角度出发玩加电竞LOLღღ，我们也建议企业就此问题和地方主管税务局充分沟通和协商ღღ，在Pre-REITs的重组中争取到印花税的优惠待遇结夜ღღ。虽然印花税的税率很低ღღ，和企业所得税ღღ、土地增值税ღღ、增值税等相比ღღ，金额较小ღღ，但如果资产交易的金额非常大了话ღღ，印花税如果能免征ღღ，也是一笔可观的成本减免玩加电竞LOLღღ。

　　以上述三种不同的方式开展Pre-REITs的资产重组ღღ，不同税种能否争取免征或递延的具体情况摘录如下ღღ。总而言之ღღ，无论以何种方式开展资产重组ღღ，税收筹划的空间是不小的ღღ，但需要企业事前和主管税务局充分沟通ღღ。玩加电竞ღღ，玩加电竞官网ღღ，玩加电竞ღღ，玩加电竞官网ღღ，中国500强企业港口设备ღღ，玩加电竞 王者荣耀ღღ，华东重机ღღ。